Bajar la cuota no es una sola operación: son cinco, muy distintas entre sí. Dos te ahorran dinero, dos te lo cuestan, y una es un parche de urgencia que conviene no usar si no hace falta.
Las vemos todas con la misma hipoteca, para que las cifras se puedan comparar: 200.000 € pendientes, 25 años por delante, tipo del 3,4 %. La cuota de partida son 990,55 € al mes, y si no tocas nada pagarás 97.166 € de intereses hasta el final.
Las cinco, de un vistazo
| Vía | Cuota nueva | Alivio al mes | Qué te cuesta |
|---|---|---|---|
| Bajar el tipo (subrogar o novar) | 938,05 € | 52,50 € | Nada a largo plazo: además ahorras 15.750 € de intereses |
| Amortizar reduciendo cuota | 916,26 € | 74,29 € | 15.000 € de tu bolsillo, que dejan de estar disponibles |
| Bonificaciones del banco | 958,86 € | 31,70 € | Seguros y productos que hay que restar del ahorro |
| Ampliar el plazo | 886,96 € | 103,59 € | 22.141 € más de intereses |
| Carencia de capital | 566,67 € | 423,89 € | 2.478 € y vuelve a subir en doce meses |
Ordenadas así, el orden en que conviene mirarlas se ve solo: primero las que no te cuestan dinero, y la que más alivia es la que más caro sale.
1. Bajar el tipo de interés
Es la única vía que baja la cuota y el coste total a la vez. Si tu hipoteca está medio punto por encima de lo que ofrece hoy el mercado, pasar del 3,4 % al 2,9 % deja la cuota en 938,05 €: son 52,50 € menos al mes y 15.750 € menos de intereses a lo largo de la vida del préstamo.
Hay dos caminos para conseguirlo:
- Novación, que es renegociar con tu banco actual. Más barata y más rápida, pero depende de que quieran.
- Subrogación, que es llevarse la hipoteca a otro banco. Tiene un coste cerrado —tasación, gestoría y, a veces, comisión— que hay que recuperar con el ahorro.
El cálculo que importa no es cuánto bajas la cuota, sino en cuántos meses recuperas lo que te cuesta el cambio. Subrogar: compensa o no te da ese número con tu caso, y la guía de cuándo merece la pena cambiar de banco explica el proceso.
Un aviso: si tu hipoteca es variable, lo que te ha subido la cuota probablemente no sea tu diferencial, sino el Euríbor. Mira primero cuánto se mueve tu cuota en cada escenario, porque una subrogación a variable no te protege de la siguiente revisión.
2. Amortizar reduciendo cuota
Si metes 15.000 € en la hipoteca y pides que recalculen la cuota manteniendo el plazo, te queda en 916,26 €: 74,29 € menos cada mes, y 7.287 € menos de intereses.
Aquí hay una letra pequeña que casi nadie te cuenta en la oficina: con la misma aportación, reducir plazo en vez de cuota ahorra 18.200 € de intereses en lugar de 7.287. La diferencia son 10.913 €, y es dinero que estás eligiendo no quedarte a cambio de los 74 € mensuales de margen.
Eso no significa que elegir cuota esté mal. Significa que el margen tiene un precio, y conviene saber cuál es antes de decidir. Está desarrollado en amortizar: reducir cuota o plazo, con la cuenta completa.
Y antes de amortizar, una pregunta previa: amortizar al 3,4 % equivale a una inversión garantizada al 3,4 % libre de impuestos. Es un buen producto, pero no siempre el mejor. Compáralo con invertir antes de mover el dinero, y no vacíes el fondo de emergencia para hacerlo: lo que entra en la hipoteca no se puede sacar.
3. Las bonificaciones del banco
Domiciliar la nómina, contratar el seguro de hogar, el de vida, un plan de pensiones o usar la tarjeta un mínimo de veces al año suele descontar entre 0,2 y 1 punto del tipo.
Tres décimas, del 3,4 % al 3,1 %, dejan la cuota en 958,86 €: 31,70 € al mes, 380 € al año.
El problema es que la bonificación casi nunca es gratis. Si el seguro de vida que te exigen cuesta 400 € al año y la bonificación te ahorra 380, estás pagando por bajar la cuota. La cuenta hay que hacerla con el coste de los productos delante, y está explicada en qué mirar en la FEIN, que es el documento donde el banco está obligado a decírtelo por escrito.
4. Ampliar el plazo
Pasar de 25 a 30 años baja la cuota a 886,96 €. Es el mayor alivio de las cuatro primeras vías —103,59 € al mes— y el más caro: pagarás 22.141 € más de intereses.
Dicho de otra forma: cada euro de alivio mensual te cuesta 214 € de intereses extra a lo largo de la hipoteca.
No es una barbaridad en todos los casos. Si la cuota te está ahogando de verdad, 103 € al mes pueden ser la diferencia entre llegar y no llegar, y 22.141 € repartidos en treinta años es un precio que se puede aceptar a cambio de eso. Pero es una decisión que conviene tomar con la cifra delante y no porque sea lo que ofrece el banco por teléfono.
Puedes ver el efecto exacto en tu caso con el cuadro de amortización, cambiando el plazo y comparando los intereses totales.
5. La carencia
La carencia de capital es dejar de amortizar durante un tiempo y pagar solo intereses. En este caso la cuota baja a 566,67 €: 423,89 € menos al mes, más que las otras cuatro vías juntas.
El precio es doble. Durante esos doce meses tu deuda no baja ni un euro, así que el sobrecoste en intereses es de 2.478 €. Y al terminar la carencia la cuota no vuelve a 990,55 €: sube a 1.016,82 €, porque tienes que devolver el mismo capital en un año menos. Son 26,27 € más de los que pagabas antes de pedir el parche.
Es una herramienta buena para lo que es: un problema temporal con fecha de caducidad conocida —una baja, un cambio de trabajo, un gasto imprevisto—. Es una herramienta mala para un problema estructural, porque lo aplaza y lo agrava. Si la cuota no cabe en tus ingresos de forma permanente, las opciones son otras y están en no puedo pagar la hipoteca, junto con el Código de Buenas Prácticas y los servicios públicos gratuitos de orientación.
¿Bajar la cuota o acortar la hipoteca?
Son objetivos contrarios y conviene decidir cuál persigues antes de entrar en el banco, porque con el mismo dinero se consigue uno o el otro.
Acortar la hipoteca ahorra más dinero, siempre, con cualquier capital y cualquier tipo: en este caso 18.200 € frente a 7.287. El motivo es que los intereses se pagan por tiempo, y quitar 33 cuotas del final quita también todos sus intereses.
Bajar la cuota no ahorra tanto, pero compra margen cada mes durante los años que queden.
La pregunta útil, por tanto, no es cuál ahorra más —eso ya lo sabemos— sino: ¿vas holgado o vas justo cada mes? Si vas holgado, acorta. Si vas justo, el margen vale lo que cuesta.
Hay una tercera vía que casi nadie menciona: reducir cuota y ahorrar por tu cuenta la diferencia. Te quedas la flexibilidad sin perder del todo el beneficio, a cambio de una disciplina sobre la que conviene ser honesto.
Lo que no baja la cuota
Para cerrar, tres cosas que suelen aparecer en estas conversaciones y no hacen lo que parece:
Cambiar de fija a variable no baja la cuota: cambia quién asume el riesgo. Puede salir más barata hoy y más cara en la revisión siguiente. Compara las dos con el coste total en cada escenario, no con la cuota del primer año.
Una hipoteca mixta tiene el mismo efecto: cuota baja durante el tramo fijo y una incógnita después. Está desarrollado en la guía de la hipoteca mixta.
Reunificar deudas baja la suma de todas tus cuotas, pero alargando el plazo de la hipoteca y metiendo deuda de consumo en una garantía hipotecaria. Es decir, pones tu casa detrás de un préstamo de coche. Casi nunca es buena idea, y cuando lo es conviene llegar con los números hechos.
Hazlo con tus números
Las cifras de arriba son de una hipoteca concreta. Las tuyas salen de las mismas fórmulas con tus datos:
- Amortizar: cuota o plazo, para las vías 2 y la decisión final.
- Subrogar: compensa o no, para la vía 1.
- Si el Euríbor sube a…, si tu hipoteca es variable.
- Cuadro de amortización, para ver el efecto de cualquier cambio de plazo.
Todas son gratis, no piden registro y no envían tus datos a ningún sitio. La aritmética de cada una está publicada en su página de cómo calculamos, por si quieres reproducirla en una hoja de cálculo.