La hipoteca mixta es fija durante unos años y variable el resto. Se ha puesto de moda porque permite anunciar un tipo bajo sin serlo del todo, y porque le sirve al banco para captarte con una cifra atractiva.
No es ni buena ni mala. Es una apuesta con fecha, y conviene saber qué estás apostando.
Vamos con un caso: 180.000 € a 30 años. Comparamos una fija al 3,2 % con una mixta de cinco años al 2,5 % y después Euríbor más 0,9.
Los primeros cinco años
| Cuota | |
|---|---|
| Fija al 3,2 % | 778,44 € |
| Mixta, tramo fijo al 2,5 % | 711,22 € |
Ahorras 67,22 € al mes. En cinco años, unos 4.033 €. Es real y no es despreciable.
Lo que pasa el día que se acaba
Aquí está el dato que casi nunca acompaña a la oferta: a los cinco años todavía debes 158.536 € de los 180.000 iniciales. Has devuelto poco más de veinte mil euros, porque al principio de una hipoteca casi toda la cuota son intereses.
Es decir: el 88 % de tu deuda entra en la parte variable. La mixta no es “cinco años de riesgo cero y luego un poquito de riesgo”. Es prácticamente toda tu hipoteca a tipo variable, con cinco años de descuento por delante.
Y así queda la cuota según dónde esté el Euríbor ese día:
| Si el Euríbor está en | Tu tipo | Tu cuota |
|---|---|---|
| 2 % | 2,9 % | 743,57 € |
| 3 % | 3,9 % | 828,08 € |
| 4 % | 4,9 % | 917,57 € |
El número que de verdad decide
Compara la última columna con los 778,44 € de la fija:
Con el Euríbor por encima del 2,42 %, la cuota de la mixta supera a la de la fija durante los veinticinco años que quedan.
Y si en vez de la cuota miras el dinero total de los treinta años, el resultado va en la misma dirección:
| Si el Euríbor se queda en | Coste total de la mixta | Coste total de la fija | Gana |
|---|---|---|---|
| 2 % | 265.745 € | 280.239 € | mixta |
| 2,5 % | 278.230 € | 280.239 € | mixta, por poco |
| 3 % | 291.097 € | 280.239 € | fija |
| 4 % | 317.944 € | 280.239 € | fija |
El Euríbor ha estado por encima del 3 % durante buena parte de los últimos años. No es un escenario exótico: es el escenario reciente.
Así que la pregunta correcta no es “¿me ahorro 67 € al mes?”, sino: ¿estoy dispuesto a apostar veinticinco años de cuota a cambio de cinco años de descuento?
Cuándo sí tiene sentido
Si vas a vender o amortizar antes de que acabe el tramo fijo. Una casa de transición, una herencia esperada, un plan concreto para cancelar. Aquí la mixta es sencillamente una fija barata: te llevas el descuento y te vas antes de la parte incierta.
Si el tramo fijo cubre tus años apretados. Los primeros años de una hipoteca suelen coincidir con la reforma, los muebles y los hijos pequeños. Si el diferencial posterior es bueno y tu cuota futura te cabe con holgura, tiene lógica.
Si el diferencial es realmente bajo. Un 0,5 es otra conversación. Un 1,2 convierte el descuento inicial en un cebo.
Cuándo no
Si la eliges solo porque la cuota de hoy te cuadra. Si necesitas el tramo fijo para llegar a fin de mes, el problema no es el tipo: es que la hipoteca te queda grande. Compruébalo en qué casa me puedo permitir.
Si no has hecho el cálculo del escenario malo. Antes de firmar, mira cuánto sería tu cuota con el Euríbor al 4 %. Si ese número no te cabe, la mixta no es para ti.
Si crees que podrás cambiarte más adelante. Igual sí, igual no. Subrogar cuesta tiempo y dinero, y sobre todo depende de que dentro de cinco años haya ofertas mejores y de que tu situación laboral siga siendo buena. No es un plan: es un deseo.
Lo que no sale en la comparación
El diferencial futuro está escrito hoy. No se renegocia solo. Míralo en la FEIN antes de firmar: es el número que va a mandar en la mayor parte de tu hipoteca. La guía de qué mirar en la FEIN tiene la lista completa.
Las bonificaciones pueden cambiar el cálculo entero. Si el 2,5 % depende de contratar seguros, hay que sumarlos. Muchas veces se comen el ahorro.
Nadie sabe dónde estará el Euríbor. Ni esta guía ni tu banco. Por eso aquí se muestran escenarios en vez de una predicción: lo honesto no es acertar, es enseñar el abanico.
El plazo cuenta. Con un tramo fijo de diez años en lugar de cinco, la parte incierta es menor y la apuesta cambia bastante. Haz la cuenta con tus años, no con los del ejemplo.
Hazlo con tus números
La calculadora de fija o variable te da el Euríbor de equilibrio: el punto exacto a partir del cual una opción gana a la otra. Es la forma más limpia de ver si la apuesta te compensa, y la aritmética está en cómo calculamos.