Qué entrada necesito
El banco suele prestar el 80 %. El 20 % restante, más los gastos, sale de tu bolsillo y no se financia. Esto es cuánto.
Necesitas ahorrado
para una vivienda de 220.000 €, es decir un 31 % del precio.
44.000 € de entrada, porque el banco financia el 80 % y el resto lo pones tú.
24.200 € de gastos de compra. Esta es la parte que se le olvida a casi todo el mundo, y no se puede financiar: hay que tenerla en efectivo el día de la firma.
El banco pondría 176.000 €, y tu cuota sería de 835,59 € al mes durante 30 años.
| Concepto | Quién lo paga | Importe | Sobre el precio |
|---|---|---|---|
| Préstamo hipotecario | El banco | 176.000 € | 80 % |
| Entrada | Tú | 44.000 € | 20 % |
| Gastos de compra | Tú | 24.200 € | 11 % |
El error de los 20.000 €
Casi todo el mundo calcula la entrada como el 20 % del precio y se detiene ahí. Para una casa de 220.000 € serían 44.000 €. Y luego, en la notaría, descubre que necesitaba unos 68.000 €.
La diferencia son los gastos de compra: impuestos, notaría, registro y gestoría. Entre un 8 % y un 14 % del precio según la comunidad y según si la vivienda es nueva o usada. Y no se pueden financiar: el banco presta sobre el valor de la vivienda, no sobre los impuestos que pagas por comprarla.
Si quieres el desglose exacto para tu comunidad, está engastos de compra por comunidad autónoma.
Por qué el banco solo presta el 80 %
No es capricho: es gestión de riesgo. Si tuviera que ejecutar la hipoteca y vender la casa, ese 20 % es su colchón frente a una caída de precios. Por eso, cuando la tasación sale por debajo del precio que has acordado, el banco presta el 80 % del menor de los dos y la diferencia la pones tú.
Cuándo se puede financiar más del 80 %
- Con aval del ICO para jóvenes. El Estado avala una parte, lo que permite llegar al 100 % del precio. Sigues necesitando los gastos en efectivo.
- Con vivienda del propio banco. Las entidades a veces financian al 100 % los inmuebles que tienen en cartera, normalmente a cambio de un tipo peor.
- Con doble garantía. Si hipotecas también la casa de un familiar, el banco puede prestar más. Piénsalo dos veces: es la vivienda de otra persona la que responde.
- Con un perfil muy sólido. Ingresos altos y estables abren excepciones.
El dinero que no debes contar
Al planificar la entrada, deja fuera el fondo de emergencia. Llegar a la firma con la cuenta a cero es una forma rápida de acabar pidiendo un préstamo al consumo, mucho más caro, para pagar la mudanza, los muebles o la primera avería. Cuenta con dejar aparte varios meses de gastos, intactos.