La FEIN —Ficha Europea de Información Normalizada— es el documento que el banco está obligado a entregarte al menos diez días antes de firmar. No es publicidad ni una simulación: es una oferta vinculante y tiene el mismo formato en toda la Unión Europea, precisamente para que puedas comparar dos bancos poniendo las hojas una al lado de la otra.
Esos diez días son tuyos y son obligatorios. Úsalos: es el único momento del proceso en el que tienes toda la información y todavía no has firmado nada.
Vamos con un caso: 180.000 € a 30 años. El banco ofrece un 2,9 % con bonificaciones o un 3,4 % sin ellas.
1. El TIN y la TAE, que no significan lo mismo
El TIN es el interés puro. La TAE incluye además las comisiones y los gastos obligatorios, y por eso es la única cifra que sirve para comparar dos ofertas.
Si ves un TIN muy atractivo y una TAE bastante más alta, la diferencia está en las comisiones. Ahí es donde hay que mirar, no en el titular.
2. Las bonificaciones, que es donde está la trampa más cara
En el ejemplo, conseguir el 2,9 % en lugar del 3,4 % exige contratar productos con el banco: nómina, seguro de hogar, seguro de vida, a veces un plan de pensiones o tarjetas con gasto mínimo.
Lo que ganas:
| Cuota al 2,9 % | 749,21 € |
| Cuota al 3,4 % | 798,27 € |
| Ahorro mensual | 49,05 € |
| Ahorro al año | 589 € |
Ahora el precio de conseguirlo. Si esos seguros vinculados cuestan 600 € al año —una cifra muy habitual, y con frecuencia más cara que contratarlos por fuera—, la cuenta real es:
589 € de ahorro menos 600 € de coste: pierdes 11 € al año por haberte bonificado.
Y ahí no acaba: si un año dejas de cumplir una condición, el tipo sube y el ahorro desaparece, pero los seguros ya los has pagado.
Qué hacer con esto: pide por escrito el precio anual de cada producto vinculado, súmalo, y compáralo con el ahorro de la cuota. Es una resta de dos minutos que casi nadie hace y que a veces cambia de banco.
3. Las comisiones
Busca en la FEIN estas cuatro, una por una:
- De apertura. Un porcentaje del capital, cobrado de golpe al principio.
- Por amortización anticipada. Limitada por ley, pero mira cuál es la tuya: es la que decide si podrás amortizar sin penalización.
- Por subrogación. La que pagarías si algún día te llevas la hipoteca a otro banco.
- Por novación. La de cambiar condiciones sin cambiar de banco.
Las dos últimas parecen lejanas al firmar y son justo las que te atan durante treinta años.
4. Si es variable, el diferencial y el suelo
En una hipoteca variable, el tipo del primer año no dice casi nada: lo que manda es el diferencial que se suma al Euríbor durante el resto de la vida del préstamo.
Comprueba también cada cuánto se revisa —semestral o anual— y si hay alguna cláusula que impida que el tipo baje por debajo de cierto valor.
Y antes de firmar, haz la prueba del algodón: calcula cuánto subiría tu cuota si el Euríbor sube. Si ese número te quita el sueño, la respuesta no es firmar y cruzar los dedos.
5. El coste total, que es la cifra que nadie mira
La FEIN incluye cuánto vas a pagar en total. En el ejemplo, los intereses de los treinta años son 89.717 € al 2,9 % y 107.376 € al 3,4 %.
Medio punto de diferencia son 17.659 €. Por eso conviene negociar el tipo aunque la cuota mensual parezca parecida: el efecto no está en el mes, está en las trescientas sesenta cuotas.
6. Los plazos y las firmas
- Diez días naturales entre la FEIN y la firma, como mínimo. Son irrenunciables.
- Visita previa al notario, gratuita y obligatoria, para que te explique la escritura y compruebe que entiendes lo que firmas. Es tu momento para preguntar sin que nadie te meta prisa.
- La FEIN es vinculante durante el plazo que indique. Lo que esté en ella, el banco lo tiene que mantener.
Lo que no sale en la FEIN
La tasación. Suele ir aparte, la pagas tú y ronda los 300-400 €. Y si sale por debajo del precio de compra, el banco presta sobre la tasación: la diferencia sale de tu bolsillo.
Los gastos de compra de la vivienda. Impuestos, notaría y registro de la compraventa no son de la hipoteca. Míralos en gastos de compra por comunidad.
Lo que te conviene a ti. La FEIN describe un producto, no dice si es el adecuado para tu caso. Para eso están los números que puedes hacer tú antes de entrar.
Antes de ir al banco
Lleva las cuentas hechas: qué casa te puedes permitir, cuánto necesitas ahorrado y, si dudas entre tipos, fija o variable.
Y cuando tengas dos FEIN encima de la mesa, compara la TAE, no la cuota.