Tienes un dinero ahorrado y la duda de siempre: ¿lo meto en la hipoteca o lo invierto?
La respuesta que se oye en todas partes es “si tu hipoteca está al 3 % y el mercado renta el 5 %, invierte, es obvio”. Esa comparación no es válida, porque compara dos números que no significan lo mismo.
Vamos con un caso: 150.000 € pendientes a 20 años al 3,5 %, y 15.000 € disponibles. El horizonte de la inversión son 15 años, y el fondo renta un 5 % anual.
La cuenta completa
Si amortizas 15.000 € reduciendo plazo, te ahorras 13.765 € de intereses. Ese ahorro es seguro, no paga impuestos y no depende de nada.
Si inviertes esos 15.000 € al 5 % durante 15 años, la ganancia bruta es de 16.184 €. Pero Hacienda grava las ganancias del ahorro: se lleva 3.279 €. Te quedan 12.905 € netos.
| Resultado | |
|---|---|
| Amortizar | 13.765 € |
| Invertir al 5 % | 12.905 € |
| Diferencia | 860 € a favor de amortizar |
Un fondo que renta punto y medio más que tu hipoteca pierde la comparación. Y encima gana la opción que no tiene riesgo.
Por qué pasa esto
Por dos motivos que la comparación fácil ignora:
Amortizar no paga impuestos. Lo que te ahorras en intereses es dinero que no gastas, y el dinero que no gastas no tributa. La ganancia del fondo sí: entre el 19 % y el 30 % según el tramo. En este caso, Hacienda se queda con uno de cada cinco euros ganados.
Amortizar no tiene riesgo. El 3,5 % de tu hipoteca es un rendimiento garantizado. El 5 % del fondo es una expectativa. Comparar una cosa segura con una esperada como si fueran equivalentes es el error de fondo.
El número que de verdad decide
Si haces el cálculo al revés y buscas qué rentabilidad necesitaría el fondo para empatar, sale una tabla muy limpia:
| Tu hipoteca está al | El fondo necesita rentar |
|---|---|
| 2,5 % | 3,78 % |
| 3 % | 4,49 % |
| 3,5 % | 5,24 % |
| 4 % | 5,91 % |
| 4,5 % | 6,64 % |
Mira la proporción entre las dos columnas. Es prácticamente constante:
El fondo necesita rentar alrededor de una vez y media el tipo de tu hipoteca solo para empatar.
No para ganar: para empatar. Y empatando, sigue habiendo riesgo en un lado y no en el otro.
Esa es la regla que conviene llevarse de esta guía. Si tu hipoteca está al 3 %, un fondo al 4 % no compensa. Necesitas confiar en pasar del 4,5 %, sostenidamente y durante años.
La excepción que lo cambia todo
Si tu hipoteca es anterior al 1 de enero de 2013, tienes derecho a la deducción por vivienda habitual: Hacienda te devuelve el 15 % de lo que aportes, hasta 9.040 € al año, lo que son hasta 1.356 € anuales.
Con esa deducción sobre la mesa, el mismo caso se da la vuelta por completo:
| Resultado | |
|---|---|
| Amortizar con deducción | 34.105 € |
| Invertir al 5 % | 12.905 € |
| Diferencia | 21.200 € a favor de amortizar |
No hay color. Si tienes una hipoteca pre-2013, amortizar hasta el límite de la deducción cada año es de las mejores operaciones financieras a tu alcance, y hay que hacerla antes del 31 de diciembre. Los detalles, en la guía de la deducción.
Lo que no sale en el cálculo
El riesgo no aparece en la tabla, y es la mitad del asunto. El 5 % de un fondo es una media a largo plazo, no un pago mensual. Puede haber años en rojo, y si necesitas el dinero justo en uno de ellos, vendes con pérdidas.
La liquidez. El dinero invertido se puede recuperar; el que metes en la hipoteca, no. Si amortizas y al año siguiente te quedas sin trabajo, ese dinero ya no está para ti, y tu cuota sigue llegando igual. Por eso el colchón de emergencia va antes que las dos opciones: ni amortizar ni invertir con el dinero que necesitas para vivir seis meses.
Las comisiones del fondo. El 5 % del que habla todo el mundo suele ser antes de comisiones. Un 1 % anual de gestión se come buena parte de la ventaja, y en esta comparación la ventaja ya era estrecha.
La comisión por amortización anticipada. Está limitada por ley, pero existe en algunos casos. Mira tu escritura antes de hacer cuentas.
El horizonte importa mucho. Quince años de capitalización no son cinco. Cuanto más corto sea el plazo, peor sale invertir, porque el interés compuesto necesita tiempo y el ahorro de intereses de la hipoteca no.
Y si tu hipoteca es variable, el tipo de hoy no es el de mañana. Con el Euríbor al alza, amortizar gana atractivo justo cuando más falta hace.
Hazlo con tus números
Compara tu caso con tu capital pendiente, tu tipo, lo que puedes aportar y la rentabilidad que esperas. Te dice las dos cifras ya con impuestos descontados y con la deducción si te corresponde. La aritmética completa, incluidos los tramos del IRPF, está en cómo calculamos.
Y si decides amortizar, queda la otra pregunta: ¿cuota o plazo?