Comprar o alquilar

Por qué comparar la cuota con el alquiler no sirve

Es la cuenta que todo el mundo hace, y la que lleva a la conclusión equivocada: «pago 1.000 € de alquiler y la cuota serían 900, así que comprar es mejor». Esa comparación deja fuera cuatro cosas, y cada una empuja en una dirección distinta.

• El efectivo de la firma. La entrada y los gastos son decenas de miles de euros que el inquilino no gasta. Ese dinero, invertido, también crece. Es la razón de que alquilar vaya por delante los primeros años, y la que casi nadie cuenta.
• Los gastos de ser propietario. IBI, comunidad, seguro y mantenimiento. No son anecdóticos: en torno a un 1,2 % del valor de la casa al año, que sobre 250.000 € son 250 € al mes. Súmalos a la cuota antes de compararla con el alquiler.
• El alquiler sube y la cuota fija no. Cada año el contrato se actualiza. A veinte años, un alquiler que sube un 2,5 % anual se multiplica por más de uno y medio, mientras la cuota de una hipoteca fija es la misma que el primer día.
• Parte de la cuota no es gasto. Es capital: deuda que desaparece y patrimonio que aparece. El alquiler, entero, es gasto.

Por qué el resultado es un año y no un sí o un no

Con un horizonte suficientemente largo, comprar casi siempre acaba por delante. Las dos primeras cosas de la lista pesan al principio y las dos últimas pesan al final, así que las curvas se cruzan en algún punto. La pregunta útil, por tanto, no es cuál gana: es cuántos años tienes que quedarte para que gane comprar.

Si ese número te sale en el año ocho y sabes que a los tres años te cambian de ciudad, ya tienes la respuesta. Si te sale en el año cinco y piensas quedarte veinte, también.

Es la misma forma de responder que usamos en fija o variable, donde el resultado tampoco es una recomendación sino el Euríbor a partir del cual una opción le gana a la otra.

Lo que esta cuenta no puede medir

Hay motivos para comprar o alquilar que no son económicos, y meterlos en una hoja de cálculo solo serviría para disfrazarlos de número:

• La movilidad. Dejar un alquiler cuesta un mes de preaviso; vender una casa cuesta meses y varios miles de euros.
• La seguridad. A un propietario no le pueden subir la renta ni no renovarle el contrato.
• La libertad para reformar, y lo que significa para mucha gente que la casa sea suya.
• El riesgo concentrado. Comprar pone casi todo tu patrimonio en un único activo, en una única calle de una única ciudad.

Esta herramienta resuelve la parte que sí se puede calcular, para que la decisión se tome sabiendo cuánto cuesta cada una de esas otras cosas.

Antes de decidir

Si el año de equilibrio te encaja y vas a comprar, los dos números siguientes son a qué precio puedes mirar y cuánto necesitas tener ahorrado, que casi nunca es lo que la gente cree. Los gastos exactos de tu comunidad están en gastos de compra por comunidad autónoma, y puedes traer ese porcentaje aquí para afinar la comparación.