Cómo calculamos comprar o alquilar

Qué se compara, exactamente

No la cuota contra el alquiler, sino el patrimonio que tendrías al final de cada año en cada uno de los dos caminos. Es la única forma de que la comparación sea justa, porque las dos opciones mueven dinero en momentos distintos.

Y el resultado que se muestra es el primer año en que la primera cifra iguala a la segunda. Si no llega a ocurrir dentro de los años que has pedido, la herramienta lo dice en lugar de inventar un veredicto.

La regla que hace que la comparación no esté trucada

Cada mes se comparan dos pagos: lo que paga el propietario (cuota más gastos de la propiedad) y lo que paga el inquilino (el alquiler de ese año). El que paga menos invierte la diferencia, y da igual quién sea.

Esto importa más de lo que parece. Casi todas las comparaciones que circulan hacen invertir solo al inquilino, y eso las inclina a su favor en cuanto el alquiler supera a la cuota, que con una hipoteca fija acaba pasando siempre. Al revés, hacer invertir solo al propietario inclinaría el resultado al otro lado. Aquí invierten los dos, cada uno cuando le toca.

Al principio es el inquilino quien va por delante, porque arranca con el efectivo de la firma —entrada más gastos— en la cartera desde el primer mes. Esa es la verdadera ventaja de alquilar, y es la que casi nadie cuenta.

Los impuestos

Las dos carteras pagan el impuesto del ahorro sobre su ganancia, con los tramos vigentes del IRPF, igual que en amortizar o invertir. Un patrimonio invertido sin descontar a Hacienda es un patrimonio que no tienes.

La vivienda, en cambio, se valora sin descontar nada, y esto es un supuesto fuerte que conviene decir en voz alta: se da por hecho que no vendes. Si vendieras, habría que restar la plusvalía municipal, el IRPF de la ganancia —con sus exenciones por reinversión en vivienda habitual— y la comisión de la agencia. Entre todo, varios miles de euros que empujarían el año de equilibrio hacia adelante.

Cómo se capitaliza

La rentabilidad y la revalorización se introducen como porcentajes anuales y se convierten al equivalente mensual, no se dividen entre doce:

Dividir entre doce y capitalizar doce veces daría más del porcentaje anual pedido. Es un error pequeño en un año y grande en treinta.

Un ejemplo resuelto

Vivienda de 250.000 € con el 80 % financiado a 30 años al 4,24 %, gastos de compra del 11 %, frente a un alquiler de 1.000 € que sube un 2,5 % al año. La casa se revaloriza un 2 %, lo invertido renta un 5 % y ser propietario cuesta un 1,2 % del precio al año.

• Préstamo: 200.000 €, cuota de 982,59 €
• Efectivo el día de la firma: 50.000 € de entrada más 27.500 € de gastos = 77.500 €
• Gastos de la propiedad: 250,00 € al mes
• Pago mensual del propietario: 1.232,59 €, frente a 1.000 € de alquiler el primer año
• Comprar iguala a alquilar en el año 8
• A los 30 años: 582.271 € comprando frente a 315.504 € alquilando

El tipo del 4,24 % no está escrito a mano: sale del Euríbor vigente más un punto, igual que en las demás herramientas de compra. Por eso este ejemplo cambia con el mercado, y con tipos más altos el año de equilibrio se aleja.

De dónde salen los supuestos que traemos puestos

• Gastos de ser propietario, 1,2 % al año. IBI, comunidad, seguro de hogar y una provisión de mantenimiento. Es una referencia habitual; el tuyo puede estar entre el 0,8 % y el 2 % según la ciudad y el edificio, y el campo es editable.
• Subida del alquiler, 2,5 % al año. Una referencia prudente a largo plazo. No es una previsión.
• Revalorización de la vivienda, 2 % al año. Tampoco es una previsión: es un supuesto conservador y editable, y puede ponerse en negativo.
• Rentabilidad de lo invertido, 5 % al año. Lo que se suele suponer para una cartera indexada diversificada a largo plazo, antes de impuestos.
• Gastos de compra, 11 %. Media razonable para vivienda usada con hipoteca. El exacto de tu comunidad está en gastos de compra por comunidad autónoma.

Ninguno es una predicción. Son puntos de partida para que la herramienta responda algo el primer segundo; el resultado que vale es el que sale con los tuyos.

Limitaciones

• No se descuenta la venta. Es el supuesto que más favorece a comprar, y está explicado arriba.
• La hipoteca se supone de tipo fijo. Si la tuya es variable, la cuota se moverá con el Euríbor y la ventaja de «el alquiler sube y la cuota no» desaparece. Mira cuánto se mueve en si el Euríbor sube a….
• No se simulan amortizaciones anticipadas ni cambios de banco. Para eso están amortizar: cuota o plazo y subrogar.
• La revalorización se aplica lisa, año a año. El mercado de la vivienda no se mueve así: tiene ciclos. Un 2 % constante durante treinta años no es un pronóstico, es una media con la que poder comparar.
• No se consideran deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual, que existen en varias comunidades y mejoran el lado de alquilar.
• No se considera alquilar una habitación ni ningún ingreso derivado de la vivienda.
• No hay inflación general. Todas las cifras están en euros de hoy, salvo el alquiler y el valor de la casa, que crecen con los porcentajes que indiques.

Última revisión: 27 de octubre de 2026.