Lo primero, y no es un consejo vacío: llama al banco antes de dejar de pagar, no después. Un impago ya registrado cierra puertas que una llamada a tiempo mantiene abiertas, y al banco le interesa cobrar más que quedarse tu casa.
Lo segundo es saber qué pedir, porque las opciones se parecen al escucharlas y cuestan cosas muy distintas.
Vamos con un caso: 150.000 € pendientes, 20 años por delante, al 3,5 %. Cuota actual: 869,94 €.
Salida 1: carencia de capital
Durante un tiempo pagas solo los intereses. El capital se queda congelado.
| Cuota ahora | 869,94 € |
| Cuota en carencia | 437,50 € |
| Alivio mensual | 432,44 € |
Al terminar la carencia, como has devuelto lo mismo que antes pero te queda un año menos, la cuota sube a 901,64 €, unos 31,70 € más que ahora.
Lo que cuesta: con una carencia de doce meses, pagarás en total 2.038 € más de intereses.
Es la salida más barata de todas, y la que tiene sentido cuando el problema es temporal y tiene fecha: un ERE, una baja larga, un negocio con un mal año.
Salida 2: alargar el plazo
Estiras la hipoteca y la cuota baja. De 20 años a 30:
| Cuota ahora | 869,94 € |
| Cuota a 30 años | 673,57 € |
| Alivio mensual | 196,37 € |
Lo que cuesta: los intereses pasan de 58.785 € a 92.484 €. Son 33.699 € más.
Alivia menos que la carencia y cuesta dieciséis veces más. La diferencia es que el alivio es permanente, y por eso es la salida para un problema permanente: un sueldo que ha bajado y no va a volver a subir.
Si alguien te ofrece las dos como si fueran parecidas, esa es la cifra que tienes que poner encima de la mesa: 2.038 € frente a 33.699 €.
Salida 3: el Código de Buenas Prácticas
Es un mecanismo público al que están adheridos casi todos los bancos. Si cumples los requisitos —que dependen de tus ingresos, de tu situación familiar y del precio de la vivienda— puedes pedir una reestructuración con condiciones tasadas: carencias más largas, plazos ampliados y tipos rebajados durante un tiempo.
No es una ayuda a fondo perdido ni te perdona la deuda, pero el banco no puede negarse si encajas, que es una diferencia enorme frente a negociar a pelo.
Los requisitos cambian con cada prórroga, así que conviene mirarlos en la fuente oficial y no en un blog. El Banco de España mantiene la información actualizada y también un servicio de reclamaciones gratuito.
Salida 4: dación en pago
Entregas la casa y la deuda se cancela. Es la última, y conviene entenderla bien:
- No es un derecho general. Salvo en los supuestos del Código de Buenas Prácticas, el banco puede decir que no.
- En España la responsabilidad es personal e ilimitada. Si la casa se subasta por menos de lo que debes, sigues debiendo la diferencia. La dación es precisamente el acuerdo que evita eso, y por eso hay que pactarla por escrito.
- Puede tener coste fiscal. Está exenta en muchos casos de vivienda habitual, pero no en todos.
Lo que no hay que hacer
Pagar la hipoteca con tarjetas o préstamos al consumo. Cambias una deuda al 3,5 % por otra al 20 %. Es la forma más rápida de convertir un problema grave en uno irreversible.
Dejar de pagar sin avisar. El impago entra en los ficheros de morosidad y te cierra el refinanciamiento justo cuando lo necesitas.
Pagar a “empresas de reunificación” por adelantado. Lo que ofrecen —alargar plazo, unificar deudas— lo puedes pedir tú gratis en tu banco, y su comisión sale de un dinero que no te sobra.
Vender con prisa y sin cuentas. Si vendes, lo primero es saber cuánto debes de verdad. A los diez años de una hipoteca a 30 todavía se debe alrededor del 77 % del préstamo: míralo en el cuadro de amortización antes de fijar un precio.
Lo que no sale en estas cuentas
Las comisiones de novación. Cambiar las condiciones suele tener un coste, limitado por ley pero real. Pregunta por él antes de firmar el cambio.
Los seguros vinculados. Si tu tipo bonificado depende de tener contratados seguros con el banco, una reestructuración puede tocarlos. Comprueba qué pasa con el tipo.
Tu caso concreto. Esta guía explica cómo funcionan las opciones y lo que cuestan, no cuál te conviene. Para eso están los servicios públicos de orientación hipotecaria de tu comunidad y el Banco de España, los dos gratuitos.
Calcula tu caso antes de llamar
Ir con los números hechos cambia la conversación. Simula qué pasa si alargas el plazo o cuánto te subiría la cuota en distintos escenarios de Euríbor si tu hipoteca es variable.
Y si la razón por la que no llegas es que la cuota se ha disparado con las revisiones, mira antes si te compensa subrogar a otro banco: a veces el problema se arregla pagando menos, no pagando más tarde.