Subrogar es llevarte tu hipoteca a otro banco sin cancelarla ni abrir una nueva. Desde que la Ley 5/2019 repartió los gastos, es mucho más barato de lo que la gente cree, y sin embargo casi nadie lo hace.
Vamos con un caso: 120.000 € pendientes, 20 años por delante, pagas un 3,4 % y otro banco te ofrece un 2,9 %. Medio punto.
Los números
Tu cuota bajaría de 689,80 € a 659,53 €: unos 30 € menos al mes. Parece poco. En intereses, a lo largo de los veinte años, la diferencia es de 7.266 €.
El cambio te costaría la tasación, unos 350 €, porque en una subrogación de acreedor el banco nuevo asume la notaría, la gestoría y el registro. Si tu escritura no tiene comisión por subrogación —muchas no la tienen—, eso es todo.
Ahorro real: 6.916 €.
El número que de verdad decide
No es el ahorro total. Es en cuánto tiempo recuperas lo que te cuesta el cambio.
Con 30 € de ahorro mensual y 350 € de coste, la respuesta son doce meses. A partir del primer año, todo lo que ahorras es tuyo. Y te quedan veinte años.
Esa proporción —un año para recuperar, veinte para disfrutarlo— es lo que convierte esta operación en una obviedad. Si en cambio tardaras seis años en recuperar el coste y te quedaran siete de hipoteca, el mismo ahorro total no justificaría el esfuerzo.
Por eso, cuando valores una subrogación, la pregunta no es “¿cuánto ahorro?” sino “¿cuánto tardo en recuperar el coste, y cuánto me queda de hipoteca?”.
La llamada que deberías hacer antes
Aquí va el consejo más rentable de esta guía, y consiste en no subrogar.
Pide la oferta al banco nuevo, consigue que te la den por escrito, y enséñasela al tuyo.
Perder un cliente hipotecario es caro para una entidad: es un préstamo a veinte años, con una nómina domiciliada y varios seguros contratados. Muchos bancos igualan la oferta para retenerte mediante una novación, que es cambiar las condiciones sin mover la hipoteca de sitio. Y la novación es más rápida y más barata que la subrogación.
No cuesta nada intentarlo. En el peor de los casos te dicen que no y subrogas igual.
Las tres formas de mejorar una hipoteca
Conviene no confundirlas, porque cuestan cosas muy distintas:
Novación. Cambias condiciones con tu banco de siempre. La más barata y la más rápida. Debería ser tu primera llamada.
Subrogación de acreedor. Te llevas la misma hipoteca a otro banco. El banco nuevo asume notaría, gestoría, registro y el AJD; a ti te queda la tasación y, si la hay, la comisión por subrogación.
Cancelar y abrir una nueva. La más cara, porque pagas la cancelación registral de la vieja y la constitución de la nueva. Solo compensa si además quieres cambiar el importe o el plazo.
Las comisiones, con techos legales
La ley pone límites a lo que te pueden cobrar. En el paso de variable a fijo, un máximo del 0,15 % durante los tres primeros años y 0 % después. Hay otros supuestos con límites distintos según cuándo firmaste.
La cifra que vale es la de tu escritura. Búscala antes de hacer cuentas: es el dato que más puede cambiar el resultado.
Lo que no sale en el cálculo
Las bonificaciones. El 2,9 % que te ofrecen probablemente exija domiciliar la nómina y contratar seguros con ellos. Si esos productos cuestan 500 € al año, se comen buena parte del ahorro. Compara con los productos vinculados incluidos.
El tiempo. Una subrogación son semanas de papeleo, tasación y firma ante notario. No es dramático, pero no es gratis en atención.
El cambio de variable a fijo no es solo un cambio de tipo: es cambiar incertidumbre por certeza, y eso merece su propia comparación en fija o variable.
Hazlo con tu hipoteca
Calcula si te compensa con tu capital pendiente, tu tipo actual y el que te ofrecen. Te diremos el ahorro real y en cuántos meses recuperas el coste. La fórmula está en cómo calculamos.