Una de las sorpresas más habituales entre quien tiene hipoteca: mira lo que debe después de varios años pagando religiosamente y no entiende por qué la cifra apenas se ha movido.
No hay ningún truco. Es el sistema francés, que es el que usan casi todas las hipotecas españolas, y funciona exactamente así por diseño.
Vamos con un caso: 180.000 € al 3,5 % a 30 años. Cuota: 808,28 € al mes.
Qué hay dentro de tu cuota
La cuota es siempre la misma, pero lo que hay dentro cambia cada mes. Cada cuota se parte en dos: intereses del mes y capital que devuelves.
Los intereses se calculan sobre lo que debes. Como al principio debes casi todo, al principio los intereses se comen casi toda la cuota.
| Intereses | Capital | |
|---|---|---|
| Primera cuota | 525,00 € | 283,28 € |
| Última cuota | 2,35 € | 805,93 € |
De la primera cuota, el 65 % se va en intereses. De la última, prácticamente nada.
El primer año, en una cifra
Durante los primeros doce meses pagas al banco 9.699 €.
Tu deuda baja 3.454 €.
Los otros 6.245 € son el precio del dinero. No desaparecen en ningún sitio raro ni te los están robando: es lo que cuesta que te hayan prestado 180.000 €. Pero conviene verlo escrito, porque la intuición dice otra cosa.
Los dos momentos que nadie te cuenta
El mes 124: la cuota se da la vuelta. Hasta los 10,3 años, cada cuota tuya lleva más intereses que capital. A partir de ahí, la proporción se invierte y empieza a acelerar.
El mes 226: llegas a la mitad. No devuelves la mitad del préstamo hasta el año 18,8 de los 30. Los últimos once años devuelven tanto capital como los primeros diecinueve.
Esto explica el desánimo de los primeros años y también por qué, al final, la deuda parece desplomarse.
El número que de verdad decide
Así queda tu deuda a lo largo del tiempo, con esos 180.000 € iniciales:
| Años pagando | Todavía debes | Del préstamo original |
|---|---|---|
| 5 años | 161.455 € | 90 % |
| 10 años | 139.368 € | 77 % |
| 15 años | 113.065 € | 63 % |
| 20 años | 81.739 € | 45 % |
Diez años pagando —casi 97.000 € entregados al banco— y todavía debes más de tres cuartas partes.
Y la consecuencia práctica, que es para lo que sirve saber todo esto:
Un euro amortizado en el año 3 vale muchísimo más que el mismo euro en el año 25.
Porque cada euro que quitas de la deuda deja de generar intereses durante todos los años que le quedan. Al principio le quedan casi treinta; al final, casi ninguno. Por eso la amortización anticipada es una herramienta de los primeros años, y por eso al final de la hipoteca casi nunca compensa.
Lo que esto significa para tus decisiones
Si vas a amortizar, cuanto antes. No es una frase motivacional: es aritmética. La ventaja de amortizar cae a medida que se agota el plazo.
Al vender antes de tiempo, harás cuentas con la deuda real. Si vendes a los diez años, no has “pagado un tercio de la casa”: debes 139.368 €. Lo que te llevas es el precio de venta menos esa cifra, no menos lo que has pagado.
Cuidado al alargar el plazo para bajar la cuota. Alargar retrasa todos estos momentos: el de la vuelta y el de la mitad. La cuota baja hoy y el coste total sube bastante.
El total pagado. Por esos 180.000 € acabarás entregando 290.981 €, de los cuales 110.981 € son intereses. Eso con el tipo quieto los treinta años; si es variable, será otra cifra.
Lo que no sale en el cuadro
El cuadro supone que el tipo no cambia. En una hipoteca variable se recalcula en cada revisión, así que el tuyo es una foto del escenario actual, no una profecía.
Tampoco incluye los seguros ni las comisiones. El hogar, el de vida si lo tienes vinculado y cualquier comisión van aparte, y en la práctica suman bastante al desembolso mensual real.
Tu banco puede tener redondeos distintos. Las diferencias de céntimos entre este cuadro y el de tu entidad son normales y vienen de cómo redondea cada uno. Si la diferencia es de euros, pregunta.
Y el sistema francés no es el único. Existe el de cuota creciente y el americano, pero en España te vas a encontrar el francés prácticamente siempre.
Mira el tuyo
Genera tu cuadro completo con tu capital, tu tipo y tu plazo: verás mes a mes cuánto va a intereses, cuánto a capital y cuánto te queda por pagar. La fórmula está en cómo calculamos.
Y si al verlo te entran ganas de amortizar, la siguiente pregunta es si hacerlo bajando cuota o acortando plazo, o antes incluso, si amortizar o invertir ese dinero.