Nadie firma una hipoteca pensando en separarse, y por eso casi nadie sabe cómo funciona esto hasta que le toca. Son dos o tres ideas, y saberlas antes cambia decisiones que se toman el día de la firma.
Vamos con un caso: 200.000 € a 30 años al 3,5 %, comprada entre dos. Cuota: 898,09 €, unos 449,04 € por cabeza.
La idea que más sorprende: no debéis la mitad cada uno
Cuando dos personas firman una hipoteca, lo normal es que lo hagan como deudores solidarios. Y solidario, en derecho, no significa lo que significa en la calle:
El banco puede reclamaros a cualquiera de los dos el 100 % de la deuda.
Si tu expareja deja de pagar su parte, el banco no va detrás de ella con “su” mitad. Va detrás de quien pueda pagar. Puedes acabar pagando la cuota entera, con tu nómina embargada si no lo haces, por una casa en la que ya no vives.
Que un juez diga en un convenio que cada uno paga la mitad no cambia nada frente al banco. Ese acuerdo vale entre vosotros dos, y te permite reclamarle a la otra persona lo que hayas pagado de más. Pero al banco le es indiferente: el contrato lo firmasteis los dos.
Sacar a alguien de la hipoteca no depende de vosotros
La operación se llama novación con cambio de deudor, y la tiene que autorizar el banco. Lo hará solo si quien se queda puede pagar la cuota entera él solo.
Es decir: la persona que se queda tiene que volver a pasar el examen de solvencia, ahora con un único sueldo. Con la cuota de 898,09 € del ejemplo, y aplicando el 35 % de esfuerzo habitual, harían falta unos 2.566 € netos al mes. Compruébalo con tus números en qué casa me puedo permitir.
Si el banco dice que no, los dos seguís en la hipoteca por mucho que os hayáis separado.
La cifra que más dinero mueve: cómo se reparte la casa
Si uno se queda la vivienda, hay dos formas de hacerlo y cuestan cosas muy distintas. Con una casa valorada en 250.000 €:
| Cómo se hace | Qué se paga | Coste |
|---|---|---|
| Extinción de condominio | AJD sobre el valor del 50 % | 1.875 € |
| Compraventa de su mitad | ITP sobre el valor del 50 % | 7.500 € |
Cuatro veces más por hacer lo mismo de la forma equivocada.
La extinción de condominio es la figura correcta cuando se disuelve una copropiedad y uno compensa al otro. No tributa como una compraventa porque legalmente no lo es: nadie transmite nada, se deshace una situación de proindiviso.
Los tipos son los de este ejemplo, con el AJD al 1,5 % y el ITP al 6 %. Los tuyos dependen de tu comunidad: míralos en ITP y AJD por comunidad autónoma, donde cada tipo enlaza a su fuente oficial.
Las tres salidas, y lo que implica cada una
Uno se queda la casa. Extinción de condominio ante notario, compensando al otro por su parte del valor menos su parte de la deuda pendiente, y novación en el banco. A los cinco años del ejemplo aún se deben 179.394 €, así que “la mitad de la casa” vale mucho menos de lo que parece: lo que se compra es la mitad del valor neto.
Se vende. La más limpia si ninguno puede asumirla solo. Se cancela la hipoteca con lo que se obtenga y se reparte el resto. Ojo si el precio de venta no cubre la deuda: la diferencia la seguís debiendo los dos.
Se mantiene a medias un tiempo. Funciona si hay confianza y un acuerdo escrito. Es la que más conflictos genera, porque la solidaridad ante el banco sigue viva todos los meses.
Qué se puede hacer antes de firmar
Dejar por escrito qué aporta cada uno. Si uno pone más entrada que el otro, que conste en la escritura el porcentaje de propiedad real. Sin eso, se presume mitad y mitad, y reclamarlo después es caro y desagradable.
Pensar los porcentajes. No es obligatorio comprar al 50 %. Se puede escriturar 60/40 o como corresponda a lo aportado.
El seguro de vida, que suele estar mal entendido. Si cubre a los dos y uno fallece, cancela su parte de la hipoteca. Revisa qué porcentaje cubre y a quién: es uno de los productos vinculados que aparecen en la FEIN, y conviene mirarlo con calma. La lista completa está en qué mirar en la FEIN.
Lo que no sale en estas cuentas
Esto no es asesoramiento jurídico. Una separación mezcla derecho de familia, fiscalidad y contrato bancario, y los detalles cambian según estéis casados en gananciales, en separación de bienes o sin casar. Aquí se explica el mecanismo y su coste; la decisión concreta se consulta con un abogado.
La fiscalidad tiene matices. La extinción de condominio está bien asentada, pero hay supuestos —compensaciones en metálico desiguales, más de dos copropietarios, varios inmuebles— en los que Hacienda puede discutir la calificación.
Si hay deducción por vivienda habitual, y la hipoteca es anterior a 2013, una separación puede afectar a quién se la aplica y en qué proporción. Está en la guía de la deducción.
Los plazos. Una novación con cambio de deudor son semanas de papeleo y tasación. No es algo que se resuelva en una tarde.
Calcula lo que hay en juego
Antes de hablar con nadie, ten dos cifras: cuánto debéis hoy de verdad, que sale del cuadro de amortización, y si uno solo podría con la cuota, que sale de qué casa me puedo permitir.
Con esos dos números, la conversación deja de ser una discusión y pasa a ser un reparto.