“El banco te financia el 80 %, así que necesitas el 20 %.” Es la frase que todo el mundo repite, y es la razón por la que mucha gente llega a la firma con el dinero justo de menos.
El 20 % es la entrada. La entrada no es todo el dinero que necesitas.
Vamos con un caso concreto: una vivienda usada de 220.000 €, financiando el 80 % a 30 años. Para las cuentas usamos un tipo del 3,5 %, y ese supuesto se mantiene en toda la guía.
Lo que sí es la entrada
El banco presta el 80 %: 176.000 €. Tú pones el 20 %: 44.000 €.
Tu cuota sería de 790,32 € al mes durante treinta años.
Hasta aquí, la cuenta conocida.
Lo que falta, y no se puede financiar
Además de la entrada están los gastos de compra: el impuesto, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación. Y hay una característica que lo cambia todo:
Los gastos no entran en la hipoteca. Hay que tenerlos en efectivo el día de la firma.
Cuánto suman depende de dónde esté el piso, porque el impuesto lo fija cada comunidad autónoma. Para esa misma casa de 220.000 €:
| Dónde | Gastos | Dinero total el día de la firma | Sobre el precio |
|---|---|---|---|
| Cataluña | 23.910 € | 67.910 € | 30,9 % |
| Comunidad Valenciana | 21.710 € | 65.710 € | 29,9 % |
| Galicia | 19.510 € | 63.510 € | 28,9 % |
| Región de Murcia | 18.960 € | 62.960 € | 28,6 % |
| Andalucía | 17.310 € | 61.310 € | 27,9 % |
| Comunidad de Madrid | 15.110 € | 59.110 € | 26,9 % |
| País Vasco | 10.710 € | 54.710 € | 24,9 % |
La tabla completa de las 19 administraciones está en ITP y AJD por comunidad autónoma, con el enlace a la fuente oficial de cada tipo y la fecha en que se comprobó.
El número que de verdad decide
No es el 20 %. Es esto:
Necesitas entre el 25 % y el 31 % del precio de la vivienda, en efectivo.
En la misma casa, la diferencia entre comprarla en Cataluña o en el País Vasco son 13.200 € de dinero contante y sonante. No de hipoteca: de dinero que tienes que tener.
Y fíjate en la proporción dentro de la cifra catalana: de los 67.910 €, 23.910 € son gastos. Más de un tercio del dinero que necesitas no es la entrada. Es justo la parte que la frase de “el 20 %” deja fuera.
Por qué esto pilla a tanta gente
Porque el error aparece tarde y ya no hay margen.
Se ahorra durante años apuntando a una cifra —“cuando tenga 44.000 € compro”—, se encuentra la casa, se firman las arras con una señal, y entonces el banco hace la cuenta completa. En ese momento faltan quince o veinte mil euros y quedan semanas para la firma.
Las arras suelen ser penitenciales: si te echas atrás, pierdes lo entregado. Así que el error de la frase hecha se paga literalmente.
Cómo ahorrar para la cifra correcta
Ponle nombre y comunidad. No ahorres “para la entrada”. Ahorra para el dinero de la firma de una casa de X euros en Y comunidad, que es un número concreto que puedes calcular hoy.
Añade un colchón aparte. Ese dinero se agota entero el día de la firma, y justo después llegan la mudanza, los muebles, quizá una reforma y el primer imprevisto. Si vas a quedarte a cero, no estás preparado para comprar: estás preparado para firmar.
Comprueba si el aval del ICO te encaja. No te da dinero, pero hace que el banco pueda prestarte hasta el 95 % en lugar del 80 %. Eso reduce mucho la entrada, aunque los gastos los sigues pagando tú: en el caso de Cataluña seguirías necesitando esos 23.910 €.
Si la vivienda es nueva, cambia la cuenta. Pagas un 10 % de IVA más el AJD en lugar del impuesto de transmisiones, y el total suele ser mayor. Esta guía va de vivienda usada.
Lo que no sale en el cálculo
El 80 % no es una ley. Es la costumbre. Con buen perfil algún banco financia algo más, y con perfil justo, menos. Y si la tasación sale por debajo del precio de compra, el banco presta el 80 % de la tasación, no de lo que pagas: la diferencia la pones tú, y es una de las sorpresas más caras que existen.
Notaría y registro son estimaciones. Siguen aranceles regulados que crecen a saltos con el valor de la escritura. Nuestra aproximación se acerca, pero la factura exacta la sabrás en la notaría.
Los tipos cambian. Las comunidades los mueven con cada ley de presupuestos. La Comunidad Valenciana bajó del 10 % al 9 % en junio de 2026 y Murcia del 8 % al 7,75 % en julio de 2025. Por eso cada cifra de la tabla enlaza a su fuente oficial con la fecha en que se comprobó.
Hacienda puede cobrarte sobre más de lo que pagas. Desde 2022 el impuesto se calcula sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor que el precio de compra. Si compras por debajo de ese valor, el impuesto sube.
Hazlo con tu caso
Calcula cuánto necesitas con el precio de tu vivienda, el porcentaje que te financien y tu comunidad. Te da la entrada, los gastos y el total, que es el número que de verdad tienes que ahorrar. La aritmética está en cómo calculamos.
Y si quieres darle la vuelta a la pregunta —cuánta casa sale con el dinero que ya tienes—, esa es la de qué casa me puedo permitir.