Hay una conversación que se repite en todas las notarías de España. El comprador ha echado sus cuentas, ha reunido el 20 % de entrada, y descubre unas semanas antes de la firma que le faltan varios miles de euros.
Lo que falta son los gastos de compra. Y no es una cantidad menor: entre el 8 % y el 14 % del precio, según dónde compres y qué compres. En una vivienda de 200.000 €, estamos hablando de entre 16.000 y 28.000 € que no se pueden financiar y que hay que tener en efectivo el día de la firma.
El grueso son impuestos
De la factura de gastos, la mayor parte no se la lleva ni el notario ni el registrador: se la lleva Hacienda. Y aquí es donde entra la lotería del código postal.
Si compras vivienda usada, pagas ITP, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Lo fija cada comunidad autónoma, y el tipo general va del 6 % al 13 % según dónde estés.
Estas son las cuatro comunidades con más población, con los tipos comprobados en la web de su propia administración tributaria en septiembre de 2026:
| Comunidad | ITP (usada) | AJD (nueva) | ITP sobre 200.000 € |
|---|---|---|---|
| Madrid | 6 % | 0,75 % | 12.000 € |
| Andalucía | 7 % | 1,2 % | 14.000 € |
| C. Valenciana | 9 % | 1,4 % | 18.000 € |
| Cataluña | 10 % | 1,5 % | 20.000 € |
Ocho mil euros de diferencia entre Madrid y Cataluña. Por la misma casa, con la misma hipoteca y el mismo sueldo.
Dos detalles que no salen en la tabla y que importan. En Cataluña el 10 % solo llega hasta 600.000 €: por encima sube al 11 %, al 12 % y al 13 %, y desde 2025 la compra de un edificio entero o por un gran tenedor tributa al 20 %. En la Comunidad Valenciana el tipo bajó del 10 % al 9 % el 1 de junio de 2026, así que si estás leyendo una guía escrita antes de esa fecha, te está dando un dato caducado.
Si compras vivienda nueva (la primera venta, comprada al promotor), el régimen es otro: 10 % de IVA, que es estatal e igual en toda la península, más AJD, Actos Jurídicos Documentados, que sí fija cada comunidad y ronda entre el 0,5 % y el 1,5 %.
La consecuencia práctica: la vivienda nueva sale casi siempre más cara en impuestos. Conviene meterlo en la comparación desde el primer día, no cuando ya te has enamorado del piso piloto.
El resto de la factura
Lo demás es más previsible y varía poco:
- Notaría. Arancel regulado por el Estado. Para una vivienda de 200.000 €, del orden de 700 €.
- Registro de la propiedad. También arancel regulado. Unos 400 €.
- Gestoría. Precio libre, en torno a 350 €. Solo si hay hipoteca, y normalmente la impone el banco.
- Tasación. Unos 350 €, y la pagas tú.
Que notaría y registro estén regulados tiene una implicación útil: elegir notaría no te va a ahorrar dinero. Sí tienes derecho a elegirla, y merece la pena hacerlo por trato y disponibilidad, pero no por precio.
Un ejemplo completo
Piso usado de 200.000 € en una comunidad con un ITP del 6 %, comprado con hipoteca:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (6 %) | 12.000 € |
| Notaría | 700 € |
| Registro | 400 € |
| Gestoría | 350 € |
| Tasación | 350 € |
| Total | 13.800 € |
Un 6,9 % sobre el precio. En una comunidad con el ITP al 10 %, la misma operación sube a 21.800 €: un 10,9 %.
Dos cosas que pillan por sorpresa
El valor de referencia de Catastro. Desde 2022, si el valor que Catastro asigna a la vivienda es mayor que el precio que pagas, Hacienda calcula el impuesto sobre ese valor de referencia, no sobre lo que has pagado de verdad. Puedes consultarlo gratis en la sede electrónica del Catastro antes de firmar, y deberías: es la diferencia entre un presupuesto que cuadra y un susto de varios miles de euros.
Los tipos reducidos que casi nadie reclama. Prácticamente todas las comunidades tienen rebajas para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o compras en municipios pequeños. La rebaja suele ser de varios puntos. No se aplican solas: hay que solicitarlas y cumplir requisitos, normalmente de renta o de que sea vivienda habitual. Si crees que encajas en alguna, pregunta expresamente: nadie te lo va a ofrecer.
Quién paga qué desde la Ley 5/2019
Conviene saberlo porque todavía hay quien intenta cobrártelo. En los gastos de la hipoteca:
- Los paga el banco: notaría, gestoría, registro y el AJD del préstamo.
- Los pagas tú: la tasación.
Ojo con la distinción, que es sutil y cara: eso son los gastos de la hipoteca. Los gastos de la compraventa —el impuesto, la notaría y el registro de la escritura de compra— los sigues pagando tú, y son el grueso de todo lo anterior.
Comprueba tu tipo en la fuente oficial
Los tipos de ITP y AJD cambian con cada ley de presupuestos autonómica, y hay comunidades que los han movido varias veces en los últimos años. Ningún blog es una fuente fiable para esto, incluido este.
En nuestra calculadora de gastos de compra encontrarás, junto a cada comunidad, el enlace directo a su administración tributaria. Contrasta siempre el tipo ahí antes de dar por buena una cifra, y si no coincide con el nuestro, escríbelo a mano: el resto del cálculo es exacto.
Y después de los gastos
Cuando tengas tu cifra, súmala a la entrada para saber el ahorro total que necesitas: qué entrada necesito. Y deja el fondo de emergencia fuera de esa cuenta, intacto. Llegar a la firma con la cuenta a cero es la forma más rápida de acabar pidiendo un préstamo al consumo para la mudanza.