Cómo calculamos qué casa te puedes permitir

Dos techos, dos fórmulas, y el más bajo es el que decide.

Techo 1: los ingresos

La banca española aplica una regla de esfuerzo: la suma de todas tus cuotas no debería superar en torno al 35 % de los ingresos netos. No es una ley, es práctica del sector, y cada entidad la afina, pero como referencia es sólida.

cuota máxima = ingresos netos × 0,35 − otras cuotas

Y de esa cuota se obtiene el préstamo máximo, invirtiendo la fórmula de la cuota francesa:

préstamo máximo = cuota máxima × (1 − (1 + i)⁻ⁿ) ÷ i

Techo 2: el ahorro

El banco financia normalmente el 80 % del valor. El 20 % restante y los gastos de compra los pones tú, y los gastos no se financian. Así que tu ahorro tiene que cubrir las dos cosas a la vez:

ahorro = precio × (1 − financiación) + precio × gastos

Despejando el precio:

precio máximo = ahorro ÷ ((1 − financiación) + gastos)

Con una financiación del 80 % y unos gastos del 11 %, el divisor es 0,31: necesitas el 31 % del precio en efectivo.

Manda el más bajo

Los dos techos se calculan por separado y se toma el menor. La herramienta además te dice cuál de los dos te está limitando, que es la información que de verdad cambia lo que harás después.

Un ejemplo resuelto

Ingresos netos de 2.800 €, sin otras deudas, 45.000 € ahorrados, 30 años y el tipo sugerido del 3,95 %:

Cuota máxima: 2.800 × 0,35 = 980 €.
Préstamo que soporta esa cuota a 30 años al 3,95 %: 206.417 €.
Precio por la vía de los ingresos: 206.417 € ÷ 0,8 = 258.021 €.
Precio por la vía del ahorro: 45.000 ÷ 0,31 = 145.161 €.
Manda el menor de los dos: 145.161 €, limitado por el ahorro.

Con ese precio: 29.032 € de entrada, 15.968 € de gastos y 116.129 € de préstamo.

Los parámetros que usamos

Esfuerzo máximo: 35 % de los ingresos netos.
Financiación: 80 % del valor de la vivienda.
Gastos de compra: 11 % del precio, una media nacional. Para tu comunidad exacta, usa la calculadora de gastos.

Limitaciones

El banco mira más cosas que números. Tipo de contrato, antigüedad, historial crediticio y estabilidad pesan tanto como la cifra.
La tasación puede bajar el techo. El banco presta sobre el menor entre precio y tasación.
Los avales cambian el cálculo. Con aval del ICO o avalistas, el límite del ahorro puede desaparecer casi del todo.
Es un techo, no una recomendación. El 35 % es el límite con el que la banca se protege a sí misma, no el nivel en el que se vive tranquilo.

Última revisión: 11 de septiembre de 2026.